El sector inmobiliario comercial estadounidense se dirige hacia una crisis

Los bancos estadounidenses se enfrentan a un ajuste de cuentas: en los próximos dos años, vencerán más de 1 billón de dólares en préstamos inmobiliarios comerciales (CRE), según los cálculos de The Conference Board con datos de MSCI Real Assets. Las instituciones con las exposiciones más concentradas, colchones de capital insuficientes y recursos vitales limitados por parte de las instituciones o reguladores más grandes se enfrentan a pérdidas importantes.

El daño podría convertirse en una crisis financiera total si decenas o incluso cientos de bancos comerciales pequeños y medianos quiebran simultáneamente. El peor de los casos podría incluir el contagio a otras economías y desiertos bancarios en los EE. UU.

A medida que la Reserva Federal mantenga los tipos de interés elevados y los riesgos de CRE empeoren con la caída del valor de las propiedades, las empresas seguirán enfrentándose a condiciones de financiación restrictivas. No obstante, los ejecutivos pueden tomar medidas para mitigar las consecuencias, como examinar las relaciones bancarias, ampliar los vencimientos de la deuda y garantizar el capital de trabajo adecuado.

¿Cómo llegamos hasta aquí?

Los riesgos de que los bancos comerciales estadounidenses estén sobreexpuestos a la CRE se han intensificado a medida que la pandemia mundial puso patas arriba las suposiciones económicas de larga data: inflación siempre moderada, tipos de interés bajos y trabajo en la oficina.

Lo que agrava la situación son los costes de gestión de la CRE —incluidas las primas de seguro, la mano de obra y los precios de la energía—, que se han disparado. El envejecimiento de la población estadounidense está alimentando la escasez de mano de obra y obligando a las empresas a subir los salarios, ya que las empresas buscan atraer y retener el talento. Es más, los desastres naturales están aumentando las primas de los seguros de propiedad, y las redes eléctricas anticuadas y la desigual transición energética están aumentando los costes de energía de los edificios.

Se están gestando problemas

Cientos de bancos tienen en sus libros una enorme cantidad de préstamos de la CRE en relación con el capital. Los bancos pequeños (activos de 100 a 1000 millones de dólares) y los bancos medianos (activos de entre 1000 y 10 000 millones de dólares) tienen valores de préstamos CRE superando con creces Niveles de capital basados en el riesgo del 158% y el 228%, respectivamente, según los cálculos de The Conference Board que utilizan los datos de los informes financieros institucionales de la FDIC. Esto se compara con el 142% de los grandes bancos (activos de 10 000 a 250 000 millones de dólares) y el 56% de los bancos más grandes (activos superiores a 250 000 millones de dólares). Los bancos más pequeños (activos inferiores a 100 millones de dólares) conceden pocos de esos préstamos.

A medida que el valor de las propiedades de la CRE cae y el servicio de la deuda de los préstamos asociados se acumula, los prestatarios entran en mora o incumplen. La parte de estos préstamos morosos se duplicó con creces (del 0,54% al 1,25%) en los seis trimestres desde el mínimo del ciclo del tercer trimestre de 2022, según datos recopilados por BankRegData.com y la FDIC. Compare esto con la tasa de solo el 0,87% seis trimestres después del mínimo del ciclo, en el segundo trimestre de 2006, que precedió a la Gran Recesión de 2008-2009.

Sin embargo, solo los bancos más grandes informan de aumentos en los préstamos morosos y cancelaciones (es decir, pérdidas). Los morosos de préstamos de la CRE declarados que superan los 90 días pasaron de menos del 1% a mediados de 2022 al 3% a principios de 2024 en los bancos más grandes, mientras que los informes de morosidad de todos los demás bancos se mantienen cerca del 1%, según los cálculos de The Conference Board basados en los datos de los informes financieros institucionales de la FDIC. (En comparación, las tasas de morosidad alcanzaron el 5% en 2010, tras la Gran Recesión de 2008-2009).

Mientras tanto, las pérdidas crediticias de la CRE de los bancos más grandes se dispararon hasta el 0,6% a principios de 2024, mientras que otros bancos registran prácticamente cero pérdidas. En comparación, esas pérdidas superaron el 1,4% en 2010.

La razón de los diferentes comportamientos es que los bancos más grandes se enfrentan a un mayor escrutinio regulatorio y se les exige mantener mayores colchones de capital, lo que se traduce en una realización y cancelación más rápidas de los préstamos amargos. Es evidente que las instituciones financieras más pequeñas y medianas —muchas de ellas bancos regionales y comunitarios— no están rebajando las pérdidas de los préstamos de la CRE, sino que pueden estar gestionando las tensiones de manera diferente.

Es probable que estas instituciones adopten conductas de «extender y fingir» que alargan los vencimientos de los préstamos con la esperanza de que las valoraciones de las propiedades se recuperen en el futuro. También pueden estar intentando ampliar las reservas de capital mediante fusiones y adquisiciones con instituciones financieras de tamaño similar o más grande.

¿Qué podría desencadenar una crisis de CRE?

Que varios bancos en problemas recauden capital social simultáneamente resultaría un desafío y podría desestabilizar el sistema bancario estadounidense. Cualquier indicio de hacerlo podría provocar una fuga masiva de depositantes (es decir, corridas bancarias) y reducir el pánico de marzo de 2023 en los mercados financieros mundiales, cuando solo tres bancos estadounidenses se vieron presionados. La banca digital ha acelerado la velocidad a la que pueden producirse estas corridas.

Se acaba el tiempo para que los bancos retrasen el reconocimiento de las pérdidas crediticias de la CRE, y el momento de la caída de los mercados financieros —que podría empezar a finales de este año— podría ser durante un período vulnerable para la economía. La Conference Board espera que el crecimiento del PIB real de EE. UU. sea más débil, que la tasa de desempleo suba ligeramente y que los tipos de interés sigan cerca de los máximos de varias décadas, cuando una cascada de bancos comience a registrar pérdidas.

Otros factores desencadenantes de la crisis de la CRE podrían incluir una recesión en EE. UU., que los tipos de interés se mantengan más altos de lo esperado y/o la agitación de los mercados financieros a causa de una crisis fiscal (por ejemplo, el inminente techo de la deuda de enero de 2025), que lleve a los inversores a exigir una mayor compensación por el riesgo crediticio en forma de rendimientos más altos.

Las posibles consecuencias

A medida que estas pérdidas crediticias comienzan a aumentar, un número cada vez mayor de bancos —en su mayoría bancos regionales y comunitarios— corren el riesgo de no tener suficientes colchones de capital. Una pérdida del 10% en los préstamos de la CRE dejaría subcapitalizados a más de 100 bancos, en su mayoría pequeños y medianos, que representan casi 700 000 millones de dólares en activos. Una pérdida del 20% dejaría a más de 900 bancos subcapitalizados, incluidos algunos bancos más grandes.

La calidad de los activos inmobiliarios de los bancos influirá en gran medida en el alcance de esas pérdidas. Es probable que a los bancos con exposición a propiedades de clase A les vaya mejor debido al menor número de vacantes. Las propiedades de clase C más antiguas y de baja calidad en las áreas metropolitanas más afectadas podrían tener más vacantes debido al aumento de la demanda de edificios de clase A nuevos y reformados. Con pocas propiedades que cambian de manos, es difícil para los tasadores asignar el valor de las propiedades, lo que solo complica las estimaciones de pérdidas crediticias.

Es poco probable que la Reserva Federal, la FDIC y un consorcio de los bancos más grandes puedan rescatar a cientos de bancos comerciales comprometidos a la vez. Los bancos más grandes y mejor capitalizados podrían mostrarse reacios a adquirir los activos de instituciones financieras más pequeñas con importantes pérdidas de CRE, especialmente si hay pocas sinergias operativas o geográficas, mientras que los reguladores pueden optar por no intervenir.

Los funcionarios de la Fed han indicado que una crisis de la CRE probablemente provoque quiebras bancarias. Varias quiebras bancarias simultáneas podrían ser catastróficas para el sistema financiero. Sin embargo, los responsables políticos y los reguladores pueden desconfiar de que las inyecciones de liquidez de la Reserva Federal y la FDIC puedan fomentar una asunción excesiva de riesgos por parte de los bancos en el futuro, lo que justifica un enfoque más cauteloso.

La profundidad, la amplitud y la duración de una crisis

Los problemas acelerados por la pandemia en el mercado de CRE pueden tardar más de una década en resolverse.

El aumento de las vacantes de espacio de oficinas vinculadas al trabajo remoto e híbrido podría prolongar la caída de los precios y agravar las pérdidas para los prestamistas en este ámbito. La mayoría de los espacios de oficinas vacíos o infrautilizados son demasiado caros para convertirlos en usos residenciales o de otro tipo y requerirán mayores descuentos de precios. Como los arrendamientos pueden prolongarse hasta 10 años antes de la fecha de renovación, el mercado de espacios de oficinas puede tardar años en liquidarse.

Cabe destacar que la fuerte subida de los tipos de interés ha provocado que todos los subtipos de propiedades comerciales, no solo las oficinas, pierdan valor. De hecho, los precios de las propiedades comerciales ya han caído un 21% desde su máximo de mediados de 2022, según Green Street, una empresa de análisis de CRE, y, en última instancia, podría caer un 35%.

Fortaleciendo las empresas para una tormenta de CRE

Las empresas deben prepararse para un período prolongado de normas crediticias estrictas, costes de endeudamiento elevados y posibles déficits de liquidez en los mercados, mientras los bancos se esfuerzan por resolver los desafíos de la CRE. Los directores corporativos prudentes deberían extender los vencimientos de sus deudas y añadir un colchón de liquidez en efectivo, ahora.

Incluso si la Reserva Federal creara una nueva línea de liquidez para aliviar la presión sobre el sistema financiero provocada por la CRE, los diferenciales de rendimiento de la deuda corporativa probablemente se ampliarían y aumentarían el coste del capital. La liquidez también puede escasear, especialmente a medida que los bancos descubran los deterioros de los préstamos de la CRE y reconozcan las pérdidas.

Las empresas deben mantener un conjunto diverso de instrumentos financieros de fácil acceso con características adecuadas para cada empresa individual. Y deben medir y mantener constantemente los niveles adecuados de liquidez para todas las clases de activos que tienen en su poder y dedicar personal interno a ejecutar estas operaciones.

Las empresas deben tener varias fuentes de liquidez, en caso de que la liquidez de los mercados financieros se agote o su principal institución financiera quiebre. Las empresas deben revisar todas las relaciones bancarias y conocer las condiciones y los límites asociados a cualquier reducción de liquidez de sus líneas de crédito. Las empresas con cuentas de depósito en bancos con altas concentraciones de préstamos de CRE deben tener especialmente en cuenta los requisitos de liquidez y los límites del seguro de depósitos de la FDIC.

Es importante destacar que los directores corporativos deben conocer cualquier disposición que permita a sus instituciones financieras transferir los activos de los depositantes a terceros para su gestión. En esos casos, los ejecutivos deben conocer las medidas de seguridad de las que disponen sus bancos en caso de que los gestores de activos externos sean objeto de coacción.

Por último, las empresas deben supervisar la exposición al riesgo de liquidez de las principales contrapartes, incluidas las filiales, los proveedores, los clientes con líneas de crédito, los acreedores y los deudores. Si bien son caras, estas medidas pueden marcar la diferencia entre la supervivencia y la extinción cuando llegue el ajuste de cuentas de los bienes raíces comerciales.

Nota del autor: Kurt Reiman, execonomista sénior de The Conference Board, contribuyó con algunas de las ideas mencionadas en este artículo.