El mercado por sí solo no puede solucionar la crisis inmobiliaria de EE. UU.

Los Estados Unidos están atravesando una grave crisis inmobiliaria, y lo han estado haciendo durante mucho tiempo. Crecimiento en alquileres sigue superando la inflación general de precios. Tasas hipotecarias han estado en un máximo de varias décadas debido a las agresivas subidas de tipos de la Reserva Federal desde el verano de 2022. Decenas de millones de los hogares gastan más del 30% de sus ingresos en vivienda. La vivienda es una necesidad humana básica y una vivienda inasequible es, y debe ser, un escándalo nacional.

También es una preocupación cada vez más urgente para las empresas. La vivienda inasequible es un lastre para las economías regionales y nacionales. En las zonas donde los costes de la vivienda son altos, los empleadores acaban transfiriendo importantes sumas a los propietarios como coste de atraer talento. Los altos pagos de alquileres e hipotecas dificultan la contratación en todos los niveles: investigaciones recientes han documentado que los altos costos de la vivienda han erosionado la prima salarial urbana para los trabajadores con menos años de educación formal. Ahora, es mejor que estos trabajadores se muden a una ciudad con un coste de vida más bajo que a una que ofrezca salarios más altos.

En agosto, la vicepresidenta Kamala Harris anunció que la vivienda era una de las principales características de su plataforma económica, posición de la que se hizo eco en el Debate presidencial de septiembre. En un discurso en el que expuso su plan —el primer anuncio político importante de su candidatura a la presidencia—, presentó la meta de construir 3 millones de nuevas unidades de vivienda, utilizando los créditos fiscales para promover la construcción, para abordar el problema de suministro que ha contribuido al aumento de los precios. Pero también expresó su apoyo a las políticas que prohibirían fijar alquileres con sistemas de precios algorítmicos e introducirían nuevas regulaciones para los propietarios corporativos. Esto sigue el plan de la administración Biden-Harris de limitar los aumentos anuales de alquiler para los grandes propietarios al 5% en los próximos dos años.

Con esta propuesta, Harris se ha metido en una polémica lucha por lo que realmente ha ido mal en el mercado inmobiliario estadounidense.

Economía 101 enseña que cuando los precios de un bien, como la vivienda, suben, es una señal para que los productores suministren más de ese bien. Según esta lógica, si los precios se mantienen persistentemente altos, algo debe estar impidiendo el equilibrio entre la oferta y la demanda y, cuando se elimine ese obstáculo, se producirá nueva oferta y los precios bajarán. Muchos comentaristas y grupos han argumentado una versión de esta historia: El mercado inmobiliario se puede reparar con la simple solución de liberalizar las normas de zonificación y otros reglamentos públicos que supuestamente estrangulan la oferta de nuevas viviendas, lo que, según dicen, provocará una explosión en la construcción de viviendas. Una vez que el gobierno se aparte, los actores privados solucionarán el problema por sí mismos.

Sin embargo, hay otro punto de vista en el que una de las causas infravaloradas del aumento de los costes de la vivienda es el poder de mercado de los desarrolladores y los propietarios y, más recientemente, el software que les permite aprovechar este poder de manera injusta. El mejor ejemplo de ello es el reciente Departamento de Justicia demanda, se unieron ocho estados, en contra de la empresa de software de administración de propiedades RealPage. La demanda del Departamento de Justicia sigue a la presentación de Arizona y el Distrito de Columbia y de los abogados de demanda colectiva quejas contra la plataforma. Según las demandas, RealPage coordinó con los propietarios de ciudades como Atlanta, Boston, Phoenix, Seattle y Washington, D.C. para priorizar alquileres más altos y aceptar tasas de ocupación más bajas, con el entendimiento de que sus beneficios generales serán más altos con esta estrategia.

Estas acusaciones muestran los límites del enfoque de «confíe en el mercado» en la política de vivienda. Investigar de todo el mundo demuestra que unas normas de zonificación más permisivas no conducen, por sí solas, a un aumento importante de la oferta de viviendas, y mucho menos a viviendas más asequibles. La verdad es que hay que arreglar el mercado en sí mismo. En concreto, cualquier plan para reformar el mercado inmobiliario tiene que, primero, enfrentarse al poder de los propietarios para aumentar los alquileres. En segundo lugar, es necesario repensar la gobernanza pública de los mercados inmobiliarios más allá de recetas simplistas para liberar al mercado inmobiliario de la regulación gubernamental, suponiendo que sigan alquileres más bajos. Y en tercer lugar, para ello, necesitamos una participación más —no menos— del gobierno en la vivienda, mediante la regulación de los precios, una planificación más sólida e incluso la prestación pública directa.

El poder, la colusión y un mercado quebrado

En un terreno de Econ 101, los precios actúan como señales para los participantes del mercado. En un mundo así, las regulaciones gubernamentales solo pueden impedir el funcionamiento de las señales de precios, impidiendo que la oferta coincida con la demanda. Pero ese no es el mundo del mercado inmobiliario. En particular, los participantes en el mercado inmobiliario —especialmente los propietarios— tienen poder de mercado: la capacidad de subir los precios por encima del llamado nivel competitivo y frenar la oferta de viviendas.

La historia reciente de las empresas de software que fijan alquileres ilustra cómo funciona esto y por qué es necesaria la intervención del gobierno mediante medidas antimonopolio y de otro tipo, aunque solo sea para restablecer las «condiciones competitivas» previstas por los economistas.

En docenas de ciudades, los administradores y propietarios de propiedades de alquiler contrataron los servicios de «gestión de ingresos» de compañías de software, especialmente RealPage y su antiguo competidor Lease Rent Options, que adquirió en 2017. Estas empresas prometieron aplicar algoritmos basados en enormes volúmenes de datos sobre alquileres, ocupación y otros datos relevantes para ayudar a los administradores y propietarios de propiedades a averiguar cómo aumentar las ganancias. Los propietarios han accedido a trabajar con RealPage en el entendido de que sus competidores también lo hacen y que si aumentan los alquileres colectivamente, todos ganan más dinero.

Fue una clásica colusión entre rivales; la nueva tecnología no debería ocultar lo que se está haciendo. Una demanda colectiva presentada contra RealPage estima que sus socios administradores de propiedades podrían controlar hasta 19,7 millones de unidades de alquiler de los 22 millones de unidades de apartamentos «aptas para inversión» en el país. Las demandas federales y colectivas alegan que la empresa trabajó con propietarios en prácticamente todas las ciudades importantes del país, incluidas Atlanta, Boston, Dallas, Los Ángeles, Nueva York, Filadelfia, Seattle, San Luis y Washington, D.C. En Washington, D.C., RealPage supuestamente fijó el precio del 60% de las unidades de las grandes propiedades multifamiliares de la ciudad y del 90% en el área metropolitana en general.

Las recomendaciones de RealPage persuadieron a los propietarios de cambiar su estrategia de precios, alegan los fiscales generales de Arizona y Distrito de Columbia y los abogados de demandantes privados y la última demanda del Departamento de Justicia y un grupo de ocho estados. Tradicionalmente, los administradores de propiedades buscan la ocupación total: un apartamento vacío no genera ingresos, pero aun así implica costes de mantenimiento regulares, por lo que los administradores de propiedades fijan precios a las unidades para acercarse lo más posible al 100% de ocupación. Sin embargo, según las demandas presentadas por Arizona y el Distrito de Columbia, RealPage convenció a los propietarios de que ellos y sus competidores podrían ganar más dinero si aumentaban los alquileres juntos y aceptaban tasas de ocupación más bajas (por ejemplo, una tasa de ocupación del 95% y un alquiler más alto podrían generar mayores beneficios que con una tasa de ocupación del 99% con alquileres más bajos). Estas recomendaciones eran prácticamente vinculantes: según las dos quejas, la empresa puso fin a su relación con los propietarios que no aceptaban siempre los alquileres recomendados. Si solo el 1% de las casi 20 millones de unidades permanecen desocupadas debido a la colusión de precios, eso significa que casi 200 000 propiedades de alquiler están vacías en los Estados Unidos.

La adopción del software RealPage parece estar correlacionada con importantes aumentos de alquiler. Las investigaciones económicas recientes han encontrado que los propietarios que utilizaban el software podían aumentar los márgenes de alquiler en 53 dólares por unidad al mes. Según la demanda colectiva de consumidores mencionada anteriormente, los alquileres aumentaron sustancialmente tras la adopción de los precios de RealPage por parte de una masa crítica de propietarios en 2016. En Phoenix y Sacramento, las subidas de alquileres fueron especialmente pronunciadas, ya que los propietarios aumentaron los alquileres un 76 y un 68%, respectivamente, entre 2016 y 2023.

Esto es solo una parte de la historia más amplia de la crisis inmobiliaria, pero expone la tensión que cualquier solución debe abordar: En general, los propietarios con fines de lucro no proporcionan la cantidad de viviendas necesaria para cubrir la escasez de oferta. Además, el Arizona y Distrito de Columbia quejas alegar que, en lugar de aumentar el suministro de vivienda, los propietarios, si se les diera la oportunidad, llevar a cabo la estrategia para maximizar los beneficios de confabularse entre sí para aumentar los alquileres,  aunque eso signifique aceptar tasas de ocupación más bajas. Como mínimo, se requiere la aplicación de las normas antimonopolio y la prohibición de la fijación algorítmica de alquileres. Pero permitir una mayor competencia en la línea de lo que se describe en los libros de texto de Econ 101 no es suficiente, porque hay pocas pruebas de que los promotores privados por sí solos puedan proporcionar suficientes viviendas para solucionar esta crisis.

Lo que el sector privado puede (y no puede) hacer

Según los defensores de soluciones simples «basadas en el mercado», confiar en el afán de lucro es una característica central de la reparación de viviendas. Algunos de los aspectos de la política de vivienda de la administración Biden-Harris —como el límite del 5% de alquiler— intervienen directamente en el coste de la vivienda. Sin embargo, otras propuestas, como el plan de Harris de ofrecer y ampliar los incentivos a los desarrolladores para que construyan más viviendas iniciales y de alquiler o su propuesta de prestar asistencia a quienes compran una vivienda por primera vez, buscan atraer a actores privados a ampliar la oferta mediante el uso del dinero público para mejorar sus resultados. Si bien dar incentivos a los promotores y propietarios puede aumentar marginalmente la oferta de viviendas, en última instancia se basa en una estrategia de «confiar en el mercado» que, hasta la fecha, no ha logrado resolver el problema.

La versión más extrema de la política inmobiliaria de «confíe en el mercado» es el estribillo común —asociado popularmente con la causa del «Sí en mi patio trasero» (o YIMBY) — de que las normas de zonificación son una prioridad, si no el principal, causa de la actual crisis inmobiliaria. La petición de YIMBY de reformar o abolir las normas de zonificación que impiden la construcción de dúplex, tríplex y otras viviendas multifamiliares, junto con las normas sobre el tamaño mínimo de los lotes y los requisitos de estacionamiento. Esta causa se refleja normalmente en el eslogan» legalizar la vivienda.» La idea es apartarse del camino del mercado y dejar que la búsqueda de beneficios resuelva el problema.

Sin embargo, las consideraciones de beneficio significan que, como máximo, son necesarias, pero no suficientes, normas de zonificación más liberales para aumentar la oferta de viviendas. El hecho de que los promotores privados puedan construir viviendas no significa que lo hagan. La liberalización de las normas de zonificación parece aumentar la oferta de viviendas, pero el efecto es bastante modesto. Resumiendo las conclusiones de un artículo en coautoría, Yonah Freemark del Urban Institute, uno de los principales investigadores sobre las reformas del uso del suelo — le dijo a un entrevistador, «Descubrimos que la subzonificación promedio se traduciría en un aumento del 0,8% en la oferta de viviendas a corto o medio plazo tras el cambio, de tres a nueve años después de la subzonificación». Eso no es nada, pero no apoya firmemente la causa de la reforma de la zonificación.

El problema, en general, es que construir viviendas es solo una forma de sacar provecho de un terreno, y la reforma de la zonificación tiende a aumentar el valor de la tierra. El precio de un activo, incluido el terreno, son sus flujos de beneficios futuros con descuentos. Así que, si un terreno con un edificio de apartamentos de tres unidades hoy en día está subzonificado para urbanizaciones de uso mixto, eso amplía su gama de posibles usos y aumenta beneficios esperados, haciéndolo más caro hoy. En muchos lugares, las expectativas de beneficios inadecuados —no de zonificación— parecen ser el principal obstáculo para que el sector privado siga construyendo viviendas, como lo son las empresas con fines de lucro reacio a construir . Los desarrolladores a veces adquieren y» banco» extensiones de tierra para el futuro y desarrollarlas cuando los beneficios esperados sean más altos. Como alternativa, pueden construir unidades de lujo y centrar sus esfuerzos en los ricos. La adquisición a gran escala de viviendas unifamiliares y multifamiliares por parte de gestores de activos así de Blackstone, que promete enormes beneficios a sus inversores en poco tiempo, no ha hecho más que potenciar el papel de los beneficios en el suministro de viviendas.

La upzonificación por sí sola también contribuye al desplazamiento. El aumento del valor de la tierra es un buen resultado para los propietarios actuales, pero no para sus inquilinos. Si bien las comunidades suburbanas blancas y adineradas suelen ser la cara pública de la oposición a la reforma de la zonificación, los efectos adversos de la mejora de la zonificación también recaen comunidades negras y morenas pobres y de clase trabajadora donde la mayoría de los residentes y propietarios de negocios alquilan. En las principales áreas metropolitanas, las comunidades muy unidas con una mezcla de actividades residenciales, comerciales e industriales ligeras han sido interrumpido mediante una reforma de zonificación. Con el atractivo del aumento de los precios de la tierra, los propietarios desalojaron a los inquilinos actuales y vendieron sus parcelas a promotores, quedándose con una ganancia inesperada.

En estos casos, la subzonificación no produjo viviendas asequibles ni siquiera una adición neta de viviendas. En cambio, se tradujo en la sustitución de edificios residenciales y pequeños negocios más antiguos por apartamentos, condominios, restaurantes y tiendas minoristas de alta gama. Las familias y los propietarios de negocios que habían vivido y trabajado en un solo lugar durante décadas se vieron obligados a desarraigarse y reasentarse, perdiendo sus sólidas redes económicas y sociales. Las comunidades se convirtieron más rico y más blanco en proceso.

Regulación pública, planificación y aprovisionamiento

La vivienda, como la sanidad, las telecomunicaciones y la energía, puede ser un ejemplo de una industria en la que las empresas deberían apoyar una gobernanza pública más sólida en función de sus propios intereses privados. Al fin y al cabo, dado que todos los trabajadores necesitan una vivienda y, en última instancia, los empleadores pagan gran parte de la factura del alojamiento de sus trabajadores a través de la factura salarial, los principales empleadores pueden ayudar a impulsar políticas que resuelvan la crisis de la vivienda. Lamentablemente, si bien algunos empleadores tienen convertirse conscientes de su interés propio por resolver la crisis de la vivienda, han tardado en apoyar las soluciones públicas al aumento de los costes de la vivienda.

En esto, lamentablemente siguen los pasos de sus predecesores del siglo XX. De hecho, no eran los empleadores sino la ciudad de Nueva York sindicatos de confección quien en la década de 1920 impulsó que se promulgara una legislación que les permitiera construir —con fondos y préstamos de los trabajadores— complejos de viviendas cooperativas a gran escala para la fuerza laboral de la industria. Estas cooperativas con límites de beneficios se convirtieron en el modelo para las cooperativas de vivienda con capital limitado que son un elemento básico actual en los barrios densos, estables y vibrantes de la ciudad de Nueva York.

Liberar el mercado solo mediante la reforma de la zonificación no es probable que solucione los problemas inmobiliarios de los Estados Unidos. Por el contrario, la gobernanza pública y la participación directa en los mercados inmobiliarios pueden hacer que una vivienda asequible y decente sea una realidad universal. Esto requiere un programa de tres partes para reforzar la gobernanza pública de los mercados inmobiliarios; la planificación local, regional y federal; y la vivienda social.

Una gobernanza pública más fuerte

En primer lugar, el gobierno federal, los estados y el colegio de demandantes privados deben hacer cumplir enérgicamente las leyes antimonopolio contra las entidades inmobiliarias. Los propietarios pueden confabularse para aumentar sus beneficios y la nueva tecnología les ayuda a resolver problemas de coordinación de larga data. RealPage es un testimonio de ello, y la magnitud y el alcance de la conspiración sugieren que la aplicación de las normas antimonopolio, en la actualidad, no logra disuadir ni siquiera las conductas descaradamente ilegales.

Pero la colusión no es la historia completa. Las leyes antimonopolio y de otro tipo contra la conducta empresarial desleal deberían utilizarse para detener la miríada de prácticas restrictivas en los mercados inmobiliario y inmobiliario.

Investigaciones recientes indica que los propietarios individuales tienen cierto grado de poder monopólico, debido a las fricciones en el mercado inmobiliario que hacen que a los inquilinos les resulte caro dejar su vivienda actual y encontrar un nuevo lugar donde vivir. Los datos enriquecidos de RealPage pueden haber educado a los propietarios sobre el alcance de su propio poder de mercado, enseñándoles que pueden aumentar los alquileres más de lo que antes creían posible.

Los promotores residenciales y comunitarios llevan mucho tiempo imponiendo convenios restrictivos, que prohíben a los compradores y a todos los futuros propietarios realizar ciertos usos. Millones de hogares están sujetos a estas restricciones, que suelen establecer los desarrolladores para atraer a los compradores que quieren vivir en comunidades más blancas y ricas. En 1948, el Tribunal Supremo dictaminó que los pactos restrictivos que prohíben la residencia por motivos de raza o etnia no pueden hacerse cumplir mediante acciones legales, y el Congreso los prohibió en Ley de Vivienda Justa. Sin embargo, se siguen utilizando y haciendo cumplir con frecuencia otras restricciones, incluidas las que impiden la construcción de viviendas multifamiliares, establecen tamaños mínimos de lote e incluso restringir los hogares no tradicionales de vivir en un barrio. A menudo aplicados por asociaciones de propietarios de viviendas privadas, estos pactos funcionan como una forma de zonificación privada, pero se promulgan sin la participación del público.

Algunas de las herramientas políticas ya se utilizan y son conocidas por el público: las leyes de estabilización de alquileres y otras protecciones para los inquilinos son importante. Dado que la vivienda es una necesidad esencial y los inquilinos suelen estar en una posición vulnerable, los propietarios tienen un poder sustancial a nivel individual y de clase. Leyes de control de alquileres de segunda generación no congele los alquileres, sino que, en general, impida que los propietarios suban los alquileres más que la tasa de inflación general local o regional, por ejemplo. Restringen el poder de fijación de precios unilateral y colectivo de los propietarios y pueden mitigar los efectos a largo plazo del cártel de RealPage descrito anteriormente. ( Extenso investigación empírica demuestra que la historia simplista de que ese control de alquileres conduce a menos viviendas de alquiler y de peor calidad es falsa.) Del mismo modo, los inquilinos deberían tener protecciones por una causa justa que permiten los desalojos solo por las causas estipuladas en la ley, como la falta de pago del alquiler o el daño intencional a la propiedad alquilada. Además de proteger a los inquilinos de la conducta abusiva de los propietarios, estas leyes pueden promover la vivienda y la comunidad estabilidad ya que los inquilinos pueden permanecer en un lugar durante más tiempo.

Planificación pública

Los gobiernos estatales, regionales y locales deben participar en la planificación pública. Como mínimo, esta planificación es necesaria para construir carreteras, transporte público, escuelas y otras infraestructuras necesarias para apoyar la expansión de la oferta de viviendas. La construcción descoordinada de viviendas puede provocar congestión de tráfico y sobrecargar los sistemas de autobuses, trenes y escuelas e incluso capacidad inadecuada de suministro de agua y alcantarillado. Además, la planificación puede mitigar los efectos dañinos de la subzonificación realizada de forma aislada. Puede promover la diversidad económica y racial de las comunidades y prevenir los desplazamientos masivos tras la subzonificación.

Al aumentar la zonificación de la tierra, algunos ciudades tratar de captar una parte del aumento de valor a través de acuerdos de prestaciones públicas. Por ejemplo, como parte de la remodelación del barrio de Gowanus en Brooklyn, los residentes y los negocios establecido el Grupo de Trabajo de Supervisión de Gowanus para negociar y supervisar un acuerdo con la ciudad. Los desarrolladores consiguieron su rezonificación a cambio de una amplia gama de beneficios públicos, como una nueva escuela y viviendas asequibles.

Una planificación eficaz requiere que las decisiones se tomen de forma conjunta a nivel regional, municipal y comunitario. Debería ser un sistema de cogobierno por capas. La confianza exclusiva en los planes regionales puede llevar a un desprecio sistémico de las necesidades y deseos locales, mientras que la planificación estrictamente comunitaria puede llevar a la toma de decisiones parroquiales. Una parte necesaria de la planificación son las reformas de zonificación que permitan la construcción de más viviendas, sin crear también oportunidades de beneficio fáciles para los especuladores a expensas de las comunidades establecidas.

La planificación federal también es importante. Un estribillo común de YIMBY es que la actual geografía económica de los Estados Unidos y la consiguiente crisis inmobiliaria en las costas son principalmente el producto de la economía de la aglomeración, en la que la productividad de una empresa determinada depende del número de empresas que también operan en el mismo lugar. Las ciudades costeras en las que los costos de la vivienda se han disparado, según el argumento, son simplemente las ciudades más productivas, que naturalmente atraen la mayor parte de la mano de obra y el capital. Desde este punto de vista, la función de la política es ayudar a las personas a «aprovechar las oportunidades», construyéndoles más viviendas en las ciudades ricas.

Sin embargo, el punto de vista de la aglomeración pasa por alto otros factores que han concentrado la riqueza en unas pocas ciudades, como el poder monopólico concentrándose riqueza en las costas donde se encuentran las firmas más grandes, y el poderoso papel que la política federal ha desempeñado en la creación y el afianzamiento de las economías regionales de lugares como Silicon Valley en primer lugar. (En el caso de Silicon Valley, los contratos de defensa y la investigación universitaria con financiación pública han desempeñado un papel clave.) Visto desde este punto de vista, reformar la política de vivienda para meter a 10 millones más de personas en San Francisco y Nueva York obedeciendo ciegamente las leyes de la aglomeración no es la herramienta adecuada para el trabajo, cuando también está sobre la mesa dirigir la política industrial para crear puestos de trabajo y generar oportunidades en el lugar donde la gente vive actualmente.

Viviendas sociales

El sector público debe construir y operar viviendas. Entre las décadas de 1930 y 1970, el gobierno federal financió la construcción de viviendas a gran escala por parte de las autoridades municipales. Debido a una combinación de políticas federales y locales, la huida de los blancos y la desindustrialización, algunas de estas viviendas se convirtieron en refugio de último recurso para muchas familias negras pobres. Los comentarios académicos y populares ofrecieron promociones de viviendas públicas, como los ahora demolidos complejos de rascacielos Cabrini-Green en Chicago y Pruitt-Igoe en San Luis como advertencias contra un mayor desarrollo público de viviendas. Esto historia distorsionada e incompleta ha estigmatizado las viviendas de gestión pública en este país desde entonces.

La experiencia mundial demuestra que las viviendas públicas o sociales pueden funcionar bien. Autoridades públicas en lugares tan diversos como Singapur, Viena, y Condado de Montgomery (Maryland) han desarrollado con éxito viviendas en pos de objetivos comunitarios, y no puramente pecuniarios. Ofrecen viviendas asequibles, atractivas para un amplio segmento de la población, y Singapur y Viena han hecho de la vivienda asequible la norma para sus residentes.

La vivienda social bien hecha puede promover al menos dos objetivos de política pública. Puede proporcionar viviendas decentes a los hogares pobres y de clase trabajadora, que a menudo no son rentables para los promotores privados. Además, el desarrollo de viviendas sociales puede imponer una disciplina competitiva a los rivales privados. Como opción pública en el mercado inmobiliario, puede frenar el poder de fijación de precios de los propietarios privados y presionarlos para que eleven los niveles de habitabilidad de las familias pobres, trabajadoras y de clase media.

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La crisis inmobiliaria en los Estados Unidos es crónica y se ha agudizado en los últimos años. Millones de personas luchan por mantener un techo sobre sus cabezas, e incluso muchos más hogares adinerados no pueden comprar una casa. Una solución, la liberalización de las normas de zonificación, ha ganado popularidad y se ha promocionado como la solución clave para el mercado inmobiliario estadounidense. Pero los actores privados empoderados, libres de construir, siguen en el negocio de ganar dinero, no de proporcionar refugio a todos. Incluso con una reforma zonificadora exhaustiva, seguirán careciendo de incentivos para construir y alquilar suficientes viviendas asequibles. El cártel de propietarios orquestado por RealPage en ciudades de todo el país lo atestigua. La crisis inmobiliaria del país no se resolverá con la simple desregulación de las leyes de zonificación y los códigos de construcción, sino que requiere una acción pública ambiciosa. Los gobiernos federal, estatal y local deben perseguir una gobernanza pública más sólida de los mercados inmobiliarios, llevar a cabo una planificación sistemática y construir viviendas por sí mismos.

Nota del editor: Este artículo se ha actualizado para aclarar el lenguaje y el origen de algunas afirmaciones.