¿Qué es lo que realmente logra prohibir los alquileres de corta duración?

Las ciudades de todo el mundo han visto subir los precios de la vivienda y los alquileres y una afluencia de turistas en la última década. Durante el mismo período, un número cada vez mayor de viajeros utilizan alquileres de corta duración, gracias a plataformas digitales como Airbnb y VRBO. Estas tendencias coincidentes han llevado a los residentes a culpar a Airbnb de los aumentos de alquiler y a los políticos a aprobar leyes que restringen la disponibilidad de alquileres de corta duración. Las leyes de alquiler a corto plazo varían, y las más estrictas se traducen en prohibiciones casi totales. Ese es el caso de la ciudad de Nueva York, donde Ley local 18 ahora exige que los anfitriones se registren en la ciudad, estén presentes en la residencia mientras sean anfitriones y alojen como máximo a dos viajeros.

A pesar de los temores de que Airbnb pueda provocar aumentos de alquiler, nuestra investigación ha descubierto que los alquileres de corta duración son no el que más contribuye al aumento de los alquileres, especialmente cuando se trata de los segmentos más vulnerables de los residentes de una ciudad. En pocas palabras, restringir Airbnb no va a ser una herramienta eficaz para resolver los problemas de asequibilidad de la vivienda en muchas ciudades de EE. UU. (Divulgación: uno de nosotros, Andrey, trabajaba para Airbnb, pero se fue en 2016 y no tiene ningún interés financiero importante en la empresa.)

Los gobiernos que deseen garantizar que Airbnb no reducirá aún más la asequibilidad de la vivienda en el futuro pueden diseñar reglamentos para preservar muchos de los beneficios de los alquileres de corta duración tanto para los residentes de la ciudad como para los turistas, al tiempo que limita los efectos negativos para los inquilinos. En este artículo describiremos cómo hacerlo.

Impacto mínimo

El crecimiento exponencial de Airbnb, combinado con restricciones de construcción que han limitado gravemente el crecimiento de la oferta de viviendas, han llevado a la percepción generalizada de que los alquileres a corto plazo se están tragando las unidades de vivienda a expensas de los residentes locales, que ahora se enfrentan a alquileres más altos. Uno de nosotros (Sophie) ha estudiado este tema en el contexto de la ciudad de Nueva York, podría decirse que es uno de los mercados de Airbnb más exitosos y en el que la oferta de viviendas está limitada por la regulación e incluso por restricciones geográficas, como el océano. Su conclusión: la presencia de alquileres a corto plazo aumenta el alquiler anual del inquilino medio en 125 dólares. Si bien esto se suma a una suma importante para todos los inquilinos, se ve eclipsado por el aumento general de los costes de la vivienda en el pasado reciente. Teniendo en cuenta que el alquiler medio en la ciudad de Nueva York superó los 1800 dólares al mes en 2021 y que los alquileres aumentaron un 32% con respecto a la década anterior, nuestras conclusiones implican que Airbnb contribuyó a alrededor del 1% del crecimiento total de los alquileres.

A muchos gobiernos municipales les interesa saber si los alquileres de corta duración afectan de manera desproporcionada a los segmentos más vulnerables de su población, por ejemplo, a las minorías o a los residentes con bajos ingresos. Pero nuestro trabajo ha descubierto que el aumento de los alquileres en la ciudad de Nueva York se concentra más en los inquilinos blancos, con altos ingresos y no en la población que preocupa a los gobiernos municipales, en general. Esto se debe a que los alquileres de corta duración tienden a concentrarse en las zonas turísticas y céntricas donde viven los residentes con ingresos más altos.

En general, es mucho más probable que el ajustado mercado inmobiliario en las principales ciudades sea un factor que contribuya en mayor medida al aumento de los alquileres anuales que a los alquileres de corta duración.

Los beneficios y los costes de los alquileres de corta duración

Incluso si los alquileres de corta duración fueran los culpables del aumento de los alquileres, ¿es prohibir la mejor solución? Para responder a esta pregunta, es necesario entender y cuantificar los beneficios que los alquileres de corta duración representan para los turistas y los anfitriones residentes.

Empecemos por los turistas. Resulta que en la mayoría de las ciudades no hay un número constante de viajeros que busquen alojamiento durante todo el año. La estacionalidad, los eventos especiales, las conferencias y los días festivos hacen que la demanda de alojamiento sea muy variable.

Los hoteleros estructuran sus negocios con una capacidad fija e invierten en instalaciones que estén disponibles durante todo el año: las salas de conferencias, los gimnasios y las habitaciones están abiertos a los huéspedes los 365 días del año, llueva o truene, en temporada alta o baja. Es una excelente manera de abastecer a un número estable de clientes, porque aprovecha importantes economías de escala. Pero esto provoca picos de precios durante los períodos de mayor demanda, ya que muchos posibles viajeros compiten por un número limitado de habitaciones.

Introduzca alquileres de corta duración. Al menos en su forma original, los anfitriones aprovechaban una propiedad que ya tenían disponible. Tal vez, era una propiedad cuyo propietario se iba por períodos prolongados o una que tenía una habitación extra para que sus amigos y suegros se quedaran de vez en cuando. Este tipo de habitaciones tenían dos características principales. En primer lugar, era más probable que estuvieran disponibles en los períodos de máxima demanda, lo que aumentaba la oferta cuando los viajeros querían acudir en masa a una ciudad. En segundo lugar, al menos algunos viajeros estaban dispuestos a quedarse en la casa de un extraño.

Dos de nosotros (Andrey y Chiara) cuantificó los beneficios de que esta oferta flexible entre en el mercado hotelero en las principales ciudades de EE. UU. Para los turistas, las ventajas son bastante importantes: 91 dólares por reserva de Airbnb en dólares actuales. La mitad de esos beneficios provienen de la ampliación de las opciones y la otra mitad de los precios más bajos de las habitaciones en los hoteles, que se enfrentan a una mayor competencia. Si bien los precios de alojamiento más bajos benefician al gran número de viajeros del hotel, la ampliación de las opciones es especialmente beneficiosa para los huéspedes de Airbnb, que valoran la privacidad, la ubicación y los servicios del hogar que las habitaciones de hotel estándar no pueden ofrecer. Imagínese una familia con niños pequeños que visita a los abuelos durante las fiestas. Quieren quedarse en una zona residencial de la ciudad, en un lugar con cocina y lavandería. Los hoteles no suelen ofrecer este tipo de alojamiento.

Lo que también es interesante es que las ventajas para los viajeros no se aplican de manera uniforme a todos los lugares y días del año. Se concentran en los períodos de alta demanda (lo que la industria hotelera denomina «noches de compresión»), en ciudades en las que la oferta hotelera es muy limitada en relación con la demanda de habitaciones, como en Nueva York en Nochevieja. En esos períodos y lugares, los beneficios para los viajeros ascienden a más de 130$ por reserva en Airbnb.

Los anfitriones también se benefician, porque pueden monetizar sus activos para aumentar las ganancias o suavizar las fluctuaciones de los ingresos. Los patrones de viaje navideños parecen especialmente propicios para que los anfitriones y los viajeros salgan ganando. Los anfitriones que quieran irse de vacaciones durante el período vacacional pueden alquilar sus casas a los viajeros que quieran visitar su ciudad al mismo tiempo. Esto es especialmente valioso para los hogares con bajos ingresos, que suelen ser anfitriones en Airbnb los días en que la demanda y, por lo tanto, los precios son especialmente altos.

Los perdedores son los hoteles que ven caer sus ingresos y beneficios. Sin embargo, los beneficios que obtienen los turistas y los anfitriones superan con creces las pérdidas sufridas por los hoteles. De hecho, calculamos que al menos la mitad de las reservas de Airbnb —y el 70% de las que se hacen en Nueva York— no son pérdidas de ventas para los hoteles: los viajeros no habrían reservado un hotel si Airbnb no hubiera existido, y no necesariamente porque no les gusten los hoteles, sino porque, cuando querían viajar, las habitaciones de hotel estaban agotadas o eran demasiado caras.

Los viajeros no solo exigen alojamiento para pasar la noche, sino también una serie de servicios adicionales, desde comida hasta transporte y entretenimiento. Aunque las pruebas son un poco más limitadas, parece que la afluencia adicional de turistas beneficia a las empresas locales, lo que, a su vez, puede conducir a un aumento del empleo local.

Una incógnita: el impacto de los alquileres de corta duración que funcionan como hoteles

Las residencias que funcionan exclusivamente como alquileres de corta duración son cada vez más comunes. Esta forma de suministro es lo que más preocupa al mercado del alquiler, porque tiene el potencial de eliminar una gran parte del parque de viviendas dedicado a alquileres de larga duración. También puede remodelar la composición de un vecindario local, creando efectos negativos, como la sustitución de las guarderías por restaurantes y la erosión del ambiente de un barrio histórico.

Si bien esto ha ocurrido en algunas ciudades, sobre todoÁmsterdam y Barcelona, no tenemos pruebas de que este sea realmente el caso en Nueva York, que ya era una importante atracción turística antes de que Airbnb llegara a la ciudad. De hecho, el número de viviendas dedicadas a alquileres de corta duración en Nueva York representa menos del 2% del parque total de viviendas alquiladas a inquilinos de larga duración y oscila entre el 4% en los barrios más populares y casi cero en los menos populares.

La normativa óptima

Dados los grandes beneficios generalizados y los costes limitados y concentrados de los alquileres de corta duración, ¿cómo deberían regular las ciudades los alquileres de corta duración? Logrando un equilibrio para que los viajeros y los anfitriones ganen sin que los alquileres a corto plazo abrumen barrios enteros ni reduzcan significativamente las unidades de vivienda asignadas a los inquilinos de larga duración. Esto se puede lograr con límites —en lugar de prohibiciones rotundas— de cuando y dónde Las viviendas se pueden alquilar a los viajeros.

Los límites a la hora de alquilar las unidades a corto plazo pueden adoptar la forma de límites al número de noches durante las que se puede alquilar una propiedad. Por ejemplo, en Londres los alquileres de corta duración tienen un límite de 90 días al año; en Ámsterdam el límite es de 30 días. Como los viajeros se benefician sobre todo de Airbnb en los períodos de máxima demanda, permitirles reservar alquileres de corta duración en esos períodos parece especialmente valioso. Al mismo tiempo, permite a los anfitriones ocasionales obtener beneficios adicionales durante los períodos de gran demanda, lo que hace que sea mucho menos rentable para los inversores quitarles unidades a los inquilinos a largo plazo.

Los límites a los que se pueden alquilar las unidades de vivienda a corto plazo suelen adoptar la forma de límites al número de licencias específicas del vecindario para dichos alquileres. Por ejemplo, en San Diego en el turístico barrio de Mission Beach, la ciudad ha impuesto que no más del 30% de las unidades de vivienda pueden funcionar en el mercado de alquileres a corto plazo. En otras partes de San Diego, el límite es tan bajo como el 1% de las unidades de vivienda. Estos límites se imponen exigiendo a los residentes que soliciten licencias para operar en el mercado de alquileres de corta duración.

Una de las preocupaciones de este tipo de reglamentos es cómo hacerlos cumplir. Al fin y al cabo, la mayoría de las ciudades no tienen los recursos necesarios para investigar los permisos de cada alquiler de corta duración. La solución podría ser facilitar a los reguladores el control de los alquileres de corta duración exigiendo a las plataformas intermediarias como Airbnb y VRBO que divulguen la información necesaria a los gobiernos municipales y hagan cumplir directamente la regulación. Ambas plataformas recopilan información detallada de cada transacción y pueden eliminar las propiedades que carecen de un permiso válido o que superan el número máximo de noches.

Es lamentable que ciudades como Nueva York se hayan puesto del lado de los hoteles al prohibir por completo los alquileres de corta duración. Los límites como los que hemos recomendado permiten a las ciudades aprovechar los beneficios de los alquileres de corta duración y, al mismo tiempo, evitar los daños.

Nota del editor: Este artículo se actualizó para revelar uno de los vínculos pasados de su autor con Airbnb.