Investigación: Cuando los anuncios de Airbnb en una ciudad aumentan, también aumentan los precios de los alquileres

HBR Staff/Westend61/Getty Images

Hace solo unos años, la mayoría de los viajeros se alojaban en hoteles. Airbnb lo cambió. En 2018, la empresa ofrece más de 5 millones de propiedades en más de 85 000 ciudades de todo el mundo, y su valoración de mercado supera los 30 000 millones de dólares. Solo en 2017, los usuarios de Airbnb reservaron más de 100 millones de noches.

Pero, ¿qué significan el crecimiento y la popularidad de la empresa para las ciudades y municipios en los que opera? Según Airbnb, aporta más dinero a estas ciudades, tanto en forma de gastos de alquiler como de dinero que los inquilinos gastan durante sus estancias. La empresa también señala que aproximadamente las tres cuartas partes de sus anuncios no están en barrios turísticos tradicionales, lo que significa que el dinero se destina a comunidades que la industria hotelera normalmente ignora.

Los críticos, por otro lado, han argumentado que las plataformas de viviendas compartidas como Airbnb aumentar el coste de vivir para inquilinos locales. Sin embargo, no hay muchas pruebas que respalden esta afirmación de una forma u otra un estudio centrado en Boston descubrió que un aumento en los anuncios de Airbnb allí estaba asociado a un aumento en los alquileres. No es difícil entender por qué la idea podría ser más cierta: al facilitar los alquileres a corto plazo, Airbnb podría provocar que algunos propietarios cambien sus propiedades de alquileres de larga duración, que están dirigidos a los residentes locales, a alquileres de corta duración, que están dirigidos a los visitantes. Las ciudades y los pueblos tienen una oferta limitada de viviendas, por lo que este proceso haría subir las tarifas de alquiler con el tiempo.

Debido a la limitada evidencia empírica, decidimos profundizar. Los resultados de nuestro análisis están en documento de trabajo. Empezamos recopilando datos de tres fuentes: (1) información dirigida al consumidor, de Airbnb, sobre todas las propiedades de Airbnb en EE. UU. (hay más de 1 millón) y los anfitriones que las ofrecen; (2) información a nivel de código postal, de Zillow, sobre las tarifas de alquiler y los precios de la vivienda en el mercado inmobiliario estadounidense; y (3) datos a nivel de código postal de la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense, una encuesta continua realizada por Oficina del Censo de los Estados Unidos, incluidos los ingresos medios de los hogares, las poblaciones, las tasas de empleo y los niveles educativos. Combinamos estas diferentes fuentes de información para estudiar el impacto de Airbnb en el mercado inmobiliario.

Sin embargo, medir este impacto no es sencillo. El principal desafío es que el mercado inmobiliario se ve afectado, por supuesto, por factores distintos de Airbnb, como la gentrificación y las tendencias económicas. En nuestro estudio, controlamos estos factores y, además, utilizamos una técnica conocida como variables instrumentales para aislar la parte de los costes de la vivienda que se debe únicamente a los cambios en la oferta de Airbnb.

En pocas palabras, sostenemos que si un código postal es «turístico», es decir, tiene muchos restaurantes y bares, y si el conocimiento de Airbnb aumenta, lo que medimos con el índice de búsqueda de Google para la palabra clave «Airbnb», cualquier aumento en la oferta de Airbnb en ese código postal probablemente se deba a un aumento de la demanda de alquileres de corta duración a través de Airbnb, más que a las condiciones económicas locales.

Partiendo de este supuesto, mostramos que un aumento del 1% en los anuncios de Airbnb se asocia causalmente a un aumento del 0,018% en las tarifas de alquiler y a un aumento del 0,026% en los precios de la vivienda. Si bien estos efectos pueden parecer muy pequeños, tenga en cuenta que el crecimiento medio interanual de Airbnb es alrededor del 44%.

Esto significa que, en conjunto, el crecimiento del uso compartido de viviendas a través de Airbnb contribuye a aproximadamente una quinta parte del aumento anual medio de los alquileres en EE. UU. y a aproximadamente una séptima parte del aumento anual medio de los precios de la vivienda en EE. UU. Por el contrario, los cambios demográficos anuales en los códigos postales y las tendencias generales de las ciudades contribuyen alrededor de las tres cuartas partes del crecimiento total de los alquileres y alrededor de las tres cuartas partes del crecimiento total del precio de la vivienda.

Estos resultados muestran que Airbnb sí tiene un impacto en el mercado inmobiliario. Sin embargo, no cuentan la historia completa de cómo está sucediendo. En nuestro estudio, presentamos dos resultados adicionales que ayudan a explicar la economía subyacente.

En primer lugar, mostramos que Airbnb afecta menos a los códigos postales con tasas de ocupación por parte de los propietarios más altas (la fracción de propiedades ocupadas por los propios propietarios). Esas tarifas son importantes porque los propietarios que cambian sus propiedades de alquileres a largo plazo a alquileres a alquileres a corto plazo son aquellos que no viven en las casas que alquilan. Los propietarios ocupantes utilizan Airbnb, pero lo utilizan para alquilar sus habitaciones libres o quizás toda la casa mientras están fuera. Sin embargo, estas viviendas siguen ocupadas principalmente por un residente de larga duración (el propietario), por lo que no son las que se reasignan como alquileres de corta duración a través de Airbnb.

En segundo lugar, presentamos pruebas de que Airbnb afecta al mercado inmobiliario mediante la reasignación del parque de viviendas. Al analizar las ofertas de viviendas, mostramos dos cosas sobre la oferta de Airbnb: positivamente correlacionado con la proporción de viviendas que están vacías para uso recreativo o de temporada (que es la forma en que la Oficina del Censo clasifica las casas que forman parte del mercado de alquileres a corto plazo) y negativamente se correlacionó con la cuota de viviendas en el mercado de alquileres a largo plazo.

En conjunto, nuestros resultados concuerdan con la historia de que, gracias a Airbnb, los propietarios ausentes están trasladando sus propiedades de los mercados de alquiler y venta a largo plazo a los de alquileres a corto plazo.

Los responsables políticos de todo el mundo se esfuerzan por encontrar la mejor manera de regular las plataformas de viviendas compartidas, como Airbnb. Por un lado, estas plataformas permiten a los propietarios ganar dinero cuando tienen más espacio del que necesitan. Por otro lado, los propietarios ausentes están reduciendo la oferta de viviendas, lo que, a su vez, aumenta el coste de vida de los inquilinos locales. Según nuestros resultados, una forma de reducir este último efecto y, al mismo tiempo, conservar las ventajas de compartir vivienda sería limitar el número de viviendas que se pueden añadir al mercado de alquileres a corto plazo y, al mismo tiempo, permitir a los propietarios ocupantes compartir su espacio adicional.